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关于精装修商品房质量问题的法律分析
时间:2015年01月14日信息来源:本站原创点击:
    在2011年4月19日举行的2011年厦门成品房发展高峰论坛上,《厦门市住宅装修一次到位管理暂行规定》征求意见稿首次向社会亮相。厦门市建设与管理局有关负责人表示,从2011年起,对于新出售楼盘,厦门市有关部门将不再组织对毛坯房阶段的验收,必须等到精装修完成后一起验收。这标志厦门迈入精装成品房时代。《暂行规定》还要求,成品房使用不满5年的,不得重新装修。若在保修期内出现质量缺陷,建设单位应向施工单位发出保修通知。施工单位要在保修书约定的时间内予以保修。样板间要真实反映住宅装修档次和装修质量,并作为工程质量验收及建设单位销售交房的参照标准和依据。住建部住宅产业化促进中心性能认定处有关负责人透露,目前住建部正在研究,将停止毛坯房上市,推行全装修的成品住宅销售。厦门市在此方面领先全国,从2010年4月8日起,厦门岛内新批住宅项目要求实行精装修,岛外也将逐步推进。

  近年来,随着社会经济的不断发展,广大消费者对于高档商品房的要求也越来越高,消费者购买高档商品房一般也附带精装修,开发商一般基于精装修而提高房价。大力发展精装修商品房有利于推动低碳经济,有利于实现节能减排,有利于实施住宅装修的产业化生产。随着越来越多的精装修商品房的推出,精装修商品房的装修质量问题就不断的出现。广大购房者的合法权益正遭受着越来越大的威胁,越来越多的购房者在购买精装修商品房后其质量问题得不到保障。更为重要的事,在发现问题后,包括开发商在内的责任主体均以各种各样的利益推卸责任,这也在无形当中给广大购房者的维权带来了巨大的困难。

  (一)精装修商品房存在的相关质量问题:

  精装修商品房并没有像开发商广告宣传的那样,而是带有很多的质量问题,很多还带有欺骗的性质。但是针对这些问题,目前对于精装修商品房的质量问题的监管还没有到位。很多开发商通过精装房获得高利润,而高利润率主要通过两个方式获得:设计的隐藏和材料的偷梁换柱。

  设计的隐藏是指开发商在对外宣传时,精装修部分被设计得很美好,在材料或相关设备的清单描述中,一般都以名牌产品故意增加成本,从而提高精装修档次与要价,但在施工的时候,如强弱电材料等隐蔽部分却可能用一些假冒材料,甚至是一些废材,以降低成本,而这些隐藏在外表内的材料,非专业的购房者很难分辨。材料或设备使用上的偷梁换柱,同样可以达到对外提高报价,对内降低装修成本的目的,如一些电器,对外宣传时都是名牌产品,但却故意不说具体的规格等,以达到变相欺诈的目的。

  开发商推出精装房项目的主要目的有以下几个:首先,由于精装修部分利润高企,可以将投资价值最大化;其次,可以制造营销噱头;第三,通过精装修,人为地为自己制造了一个行业资源整合平台,从而可以收取材料供应商、施工方等合作方的一笔保证金,而在地产调控导致房企融资受压之下,这笔保证金就是一笔短期的变相无息借款。

  (二)以案说法:

  笔者最近正在办理的一个商品房买卖合同纠纷,就是涉及到消费者购买国内某知名房企开发建设的一套近200平方米精装修商品房,但就在当事人入住该房不到一个月的时间里,当事人便惊奇的发现,这套精装修商品房存在粗制滥造、隔音效果极差等诸多严重的质量问题。开发商对于该豪宅楼盘的精装修存在严重的质量问题并没有正视,双方无法通过协商的方式解决,现在正经过诉讼的方式来解决。但是在诉讼的过程中,笔者发现,由于缺乏对于精装修商品房的专门立法,以及对于精装修商品房的行业标准,使得双方只能依照签订的商品房买卖合同的约定来处理,对于消费者合法权益的保护十分不利,相关部门的监管也不能到位,开发商的责任规制也不能到位。

  (三)解决精装修商品房质量问题的相关建议

  商品房精装修是一个趋势,因为这有利于推动低碳经济,有利于实现节能减排,有利于实施住宅装修的产业化生产。但是,我们的立法机关必须关注这一领域的法律监管的缺失问题,笔者建议,应当加快针对这一领域的专门的立法,同时加强对开发商责任。

  针对这个问题笔者提出如下建议:

  (1)可以首先通过物价、房产、建委、装饰办等部门已经联合开展精装修商品房价格监管的政策调研,强化对开发商借装修抬高房价成本的行为进行监管,狠挤其中的水分。

  (2)必须加快制定精装修行业标准,通过行业自律来约束开发商行为。同时,要求精装修进行菜单式操作,开发商须提供几套不同价格的精装修套餐,以供购房者选择,不能搞一刀切。

  (3)加快精装修商品房装修问题的监管立法。应该针对这一问题展开立法调研,加紧制定相关的法律、法规,加强对于精装修商品房装修问题的法律监管,加强对于精装修商品房出现质量问题的责任追究,确实充分的保护消费者的合法权益。

  (4)建立系统性的监督机构,对房屋质量问题进行全方位的监督并为广大购房者维护其合法权利开辟多元化的途径。