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商品房销售面积误差纠纷的处理
时间:2015年01月18日信息来源:本站原创点击:
    商品房销售面积,是商品房买卖中的一个核心问题,是社会普遍关注的一个热点问题。在商品房买卖中,由于面积误差而引起的纠纷不断发生,并占有一定比例。所以,探讨商品房销售面积误差纠纷的处理十分必要,以便公正地审理这类案件,这在理论方面和审判实务方面都具有现实意义。
  一、商品房销售面积概述
  (一)什么是商品房销售面积和建筑面积
  根据建设部1995年9月8日印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的规定,商品房的销售是以商品房的建筑面积为其面积计算单位的,而建筑面积应当按照国家现行的建筑面积计算规则的规定进行计算。[1]具体而言,如果商品房是以整栋销售的,那么商品房的销售面积就是整栋商品房的建筑面积。如果商品房不是整栋销售而是按套(单元)销售的,那么商品房的销售面积就是买受人所购房屋的套内建筑面积与应当分摊的公用建筑面积之和。在后一种情况下,买受人所购商品房的销售面积等于套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。换句话说,买受人所购商品房的销售面积就是所购商品房的建筑面积,这种建筑面积包括两个部分,一为套内建筑面积,二为分摊的公用建筑面积。
  (二)套内建筑面积由哪些部分组成
  套内建筑面积由三部分组成,即由套(单元)内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积组成。
  1.套(单元)内的使用面积。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》 的规定,套(单元)内的使用面积,如果是住宅,即按照建设部《住宅建设设计规范》规定的方法计算,如果是其他建筑,即按照专用建筑设计规范规定的方法或者参照《住宅建设设计规范》计算。《住宅建设设计规范》规定,住宅应当按套型设计,每套必须是独门独户,并应设有卧室、厨房、卫生间等。由此可见,套(单元)内的使用面积,是指分户门内的除墙体厚度外全部面积的总和,包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、壁柜等。
  2.套内墙体面积。商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重的墙体有两种,一是公用墙,二是非公用墙。所以,套内墙体面积包括两部分。一部分是公用墙墙体的一半。由于公用墙是公用的,所以套内墙体面积理应是公用墙墙体的一半,而不是公用墙的全部墙面积。所谓公用墙,是指商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与 公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。 其计算方法是公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。另一部分是非公用墙的墙体面积。由于非公用墙是自用的,所以非公用墙墙体水平投影面积应当全部计入套内墙体面积。
  3.阳台建筑面积。阳台是指房间外面的平台,是供住户在室外休息、晒衣、眺望室外等活动的场所。其中,挑出外墙墙面的叫挑阳台,也称凸阳台,由外墙墙面凹进去的叫凹阳台。按照现行建筑面积计算规则的规定,阳台有两种,一种是封闭式阳台,另一种是未封闭式阳台。在栏板以上全部用玻璃窗围闭起来的有围护结构的,叫封闭式阳台。在栏板以上没有用玻璃窗围闭起来的无围护结构的,叫未封闭式阳台。有围护结构的封闭式阳台,全部计算阳台面积,其方法是按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。没有围护结构的未封闭式阳台,按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
  (三)应当分摊的共有建筑面积由哪些部分组成
  根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行)》 的规定,应当分摊的共有建筑面积由两部分组成。[2]第一部分包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。而作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入共有建筑面积,作为人防工程的地下室也不应计入共有建筑面积。第二部分是套(单元)与 共有建筑之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)墙体水平投影面积的一半。因为这种分隔墙、外墙都是共有墙,所以只能以其一半计入应当分摊的共有建筑面积之中。
  共有建筑面积的分摊系数是,将整栋建筑物的共有建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑物面积之和,即为共有建筑面积的分摊系数,其计算公式是:
  共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积/套内建筑面积之和
  共有建筑面积分摊的计算方法是,将各套(单元)的 套内建筑面积乘以共有建筑面积的分摊系数,即为买受人所购房屋应当分摊的共有建筑面积,其计算公式如下:分摊的共有建筑面积=共有建筑面积的分摊系数×套内建筑面积
  (四)商品房销售面积误差及其原因
  建设部《商品房销售管理办法》第34条第1款规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产主管行政部门审核后用于房屋产权登记。”建设部《房产测绘管理办法》第18条规定:“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘结果,房地产行政主管部门应当对实施测绘单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核,审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”按照上述规定,房地产开发企业在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位测绘的面积,经房地产行政主管部门审核确认后即可作为商品房产权登记的面积,未经房地产行政主管部门审核确认,不能作为商品房产权登记的面积。也就是说,商品房的面积以房地产行政主管部门确认登记的为准。房地产行政主管部门确认登记的面积称产权登记面积,合同约定的面积称合同约定面积。从实践情况来看,在商品房买卖签定合同时,商品房的面积大多未经具有房产测绘资格的单位实施测绘或者虽经测绘但未经房地产行政主管部门审核确认。所以,商品房买卖合同中的面积是合同约定的面积,不是房产登记的面积。这样,在产权登记时,房地产行政主管部门审核确认的面积与合同约定的面积就有可能发生差异。商品房销售面积误差就是指这种产权登记面积与合同约定面积的差异,进而因误差引起纠纷。
  商品房销售面积误差产生的原因,归纳起来有两个方面。一是开发商方面的原因。如为了牟取私利,有的开发商擅自变更规划、设计,有的将不应计入共有建筑面积的部位计入销售面积,有的重复计算共有建筑面积的内容,使分摊系数增大等。二是测绘计算规则方面的原因。如测绘计算规则标准不同造成的面积误差,测绘过程中测绘误差超过测绘规则允许的误差以及测绘规则允许的测绘误差所导致的面积误差等。按照《商品房销售管理办法》的规定,商品房销售计价的方式有三种,其一,按套内建筑面积计价。其二,按建筑面积计价。其三,按套(单元)计价。计价的方式不同,面积误差的处理也不相同。此外,还有其他面积误差的处理问题。
  二、按套内建筑面积计价面积误差的处理
  (一)按 套内建筑面积计价的概念
  在阐述按套内建筑面积计价的概念之前,请先看以下案例。甲为出卖人,乙为买受人,双方订立商品房买卖合同约定:该商品房以套内建筑面积计价,合同约定面积(套内建筑面积)为84平方米,每平方米人民币3000元,总价款为252000元。并注明建筑面积共98平方米,分摊的共有建筑面积为14平方米。交付房屋时,经房地产行政主管部门确认,套内建筑面积84平方米,与合同约定面积相符,分摊的共有建筑面积15平方米,比合同约定面积多出1平方米。合同对面积误差的处理方式未作约定。出卖人甲要求买受人乙补足多出的1平方米分摊的共有建筑面积的房价款,买受人以合同约定以套内建筑面积计价为由,不同意补足多出的1平方米分摊的共有建筑面积的房价款。该案如何解决?
  商品房按套内建筑面积计价,是指当事人在签订商品房买卖合同时,约定以套内建筑面积为依据,确定房价款的一种计价方式。也就是按套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米多少多少元,总价款为多少多少元。从这一定义可以看出,按套内建筑面积计价有以下几个特征。
  第一,按套内建筑面积计价只适用于商品房买卖合同中。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房买卖合同也是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同中,出卖人交付标的物—商品房,买受人支付房价款,这就涉及到房价款的计算问题。在买卖合同中,由于标的物不同,计价的方式也不尽相同。在商品房买卖合同中,商品房的价款如何计算? 商品房的面积是商品房使用价值的基础,也是商品房交易价格的基础。以商品房的面积为依据计算房价款,是商品房买卖合同不同于其他买卖合同的一个重要特征。换句话说,按商品房的面积计算房价款只适用于商品房买卖合同中,而不适用于其他标的物的买卖合同中。
  第二,套内建筑面积是计价的依据。商品房按套内建筑面积计价,是以套内建筑面积为根据的,而不是以其他建筑面积为根据的。这是商品房按套内建筑面积计价区别于按其他建筑面积计价的一个重要特征。按套内建筑面积计价,其单价是套内建筑面积价款的平均数,单价之总和为总价款。套内建筑面积大,总价款就多,套内建筑面积小,总价款就少。
  第三,房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系。按套内建筑面积计价,既然是以套内建筑面积为根据,那么房价款就与套内建筑面积有关,而与分摊的共有建筑面积没有直接关系。这是商品房按套内建筑面积计价区别于按其他建筑面积计价的另一个重要特征。分摊的共有建筑面积虽然与房价款没有直接关系,但它体现了买受人在房屋产权关系中的相关权益。而且所谓没有直接关系,是指计价方式而言的,不是指价格而言的。就价格而论,分摊的共有建筑面积的价格,实际上已暗含于套内建筑面积的价格之中了。
  如上所述,按套内建筑面积计价,房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系,因此,前述案例出卖人甲要求买受人乙补足多出的1平方米分摊的共有建筑面积没有依据,不应予以支持。
  (二)按套内建筑面积计价面积误差的处理
  根据《商品房销售管理办法》的规定,按套内建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。但是,在实际交易中,有的未约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。所以,按套内建筑面积计价发生面积误差纠纷,应当根据当事人有约定和没有约定两种不同情况,分别处理。
  1.当事人有约定的,即按约定处理。就是当事人怎么约定,就怎么处理。例如,当事人在合同中约定:在商品房支付时,支付的套内建筑面积(以产权登记面积为准)增加或者减少,其面积误差比绝对值在2%以内(含2%)的,双方互不退补。超过2%的,据实结算。这里所说的面积误差比,根据《商品房销售管理办法》的规定,是指产权登记面积减合同约定面积后,除以合同约定面积,再乘以100%。其计算公式如下:
  面积误差比=产权登记面积—合同约定面积/合同约定面积×100%在当事人有上述约定的情况下,出卖人支付的套内建筑面积(以产权登记面积为准,下同)的误差比绝对值(即产权登记面积减合同约定面积),如果在2%以内(含2%)的,无论面积增加还是减少,都不再退补。如果超出2%的,就据实结算,即面积增加的,由买受人补足增加的面积的房价款,面积减少的,由出卖人返还减少的面积的房价款。
  2.当事人没有约定的,如何处理? 对此,《商品房销售管理办法》第20条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条均作了原则性规定。按照上述规定,应当根据出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内和超出3%两种不同情况,作出不同处理。
  (1)面积误差比绝对值在3%以内的处理。出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)的,不论是面积增加导致面积误差比绝对值在3%以内,还是面积减少导致面积误差比绝对值3%以内(含3%),均只能据实结算,继续履行合同,而不能解除合同。要求解除合同的,不予支持。据实结算,包括面积增加或者减少两种情况。面积增加的,由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款,面积减少的,由出卖人返还减少的面积的房价款。
  (2)面积误差比绝对值超出3%的处理。面积误差比绝对值超出3%包括两种情况,其一,由于面积增加致使面积误差比绝对值超出3%。其二,由于面积减少致使面积误差比绝对值超出3%。交付的套内建筑面积的误差比超出3%的,有两种处理方式,一是买受人有权要求解除合同。买受人要求解除合同的,人民法院应当予以支持。解除合同的,如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的,出卖人应当返还买受人已付的房价款,并支付已付房价款的利息。二是继续履行合同。买受人同意履行合同的,应当继续履行合同。继续履行合同的,如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积增加造成的,那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照合同约定的价格予以补足,而面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的,那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及其利息由出卖人返还买受人,而面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  三、按建筑面积计价面积误差的处理
  (一)按建筑面积计价的概念
  实践中有这样一个案例:原告(买受人)与被告(出卖人)签订了商品房买卖合同,合同约定原告购买被告开发的三室一厅的商品房,建筑面积为130平方米,其中套内建筑面积106平方米,分摊的共有建筑面积24平方米。并约定按建筑面积计价,每平方米人民币8600元,总价款为1118000元。对于面积误差如何处理,未作约定。在办理产权登记时,房地产行政主管部门认定的建筑面积130平方米,与合同约定面积相符;套内建筑面积105平方米,比合同约定面积少1平方米,分摊的共有建筑面积25平方米,比合同约定多1平方米。原告买受人要求被告出卖人返还套内建筑面积减少的1平方米的房价款,被告出卖人不同意原告买受人的要求。该案应如何处理?
  按建筑面积计价,是指当事人在签订商品房买卖合同时,以建筑面积为依据,确定房价款的一种计价方式。也就是按建筑面积计算,该商品房单价每平方米为多少多少元,总价款为多少多少元。这种计价方式有以下几个特征。
  其一,按建筑面积计价只适用于商品房买卖合同中。前文已述,商品房以其面积计算房价款只适用于商品房买卖合同中,而不适用于其他标的物的买卖合同中,这是商品房买卖合同区别于其他买卖合同的一个特征。按建筑面积计价是商品房按面积计价的方式之一,因此,按建筑面积计价同按套内建筑面积计价一样,也只适用于商品房买卖合同中,而不适用于其他标的物的买卖合同中。这是按建筑面积计价的一个重要特征。
  其二,建筑面积是计价的依据。商品房按建筑面积计价,是以建筑面积为依据的,这是按建筑面积计价区别于按套内建筑面积计价的一个特征。按套内建筑面积计价,是以套内建筑面积为依据的,而不是以建筑面积为依据的。按建筑面积计价,其单价是建筑面积价款的平均数,单价之和为总价款。建筑面积越大,总价款就越多,建筑面积越小,总价款就越少。
  其三,每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。第二个特征已经谈到,按建筑面积计价,其单价是建筑面积价款的平均数。而建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成的。所以,按建筑面积计价,其单价也就是套内建筑面积和分摊的共有建筑面积价款的平均数,每平方米的套内建筑面积与每平方米的共有建筑面积的价格是相同的。这是按建筑面积计价区别于按套内建筑面积计价的一个重要特征。
  (二)按建筑面积计价面积误差的处理
  《商品房销售管理办法》第21条规定:“按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式。”为什么要强调当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定面积误差的处理方式?
  作为消费者的买受人在购买商品房时,对商品房的面积、价款都是根据自己的需要和经济情况确定的,不希望发生变化,更不希望发生大的变化。但是,一律不变是不可能的。特别是在按建筑面积计价的情况下,既涉及到套内建筑面积,又涉及到分摊的共有建筑面积,因而有可能发生多种不利于买受人的变化。其中,在建筑面积不变的情况下,可能发生套内建筑面积减少,分摊的共有建筑面积增加的变化。在这种情况下,虽然总价款不变,但买受人不能完全得到合同约定的可以使用的套内建筑面积。在建筑面积发生变化的情况下,可能出现以下不利于买受人的情况,一是建筑面积增加,套内建筑面积不变,而分摊的共有建筑面积增加。在这种情况下,买受人虽然得到了合同约定的可以使用的套内建筑面积,但增加了总价款,增加了负担。二是建筑面积减少,套内建筑面积和分摊的共有建筑面积减少。在这种情况下,总价款虽然减少,但买受人不能完全得到合同约定的可以使用的套内建筑面积,而且还失去了分摊的共有建筑面积减少部分的权益。除上述几种变化外,还可能出现其他变化,如建筑面积和套内建筑面积都增加,但套内建筑面积增加的幅度小于建筑面积增加的幅度,而分摊的共有建筑面积增加幅度大于建筑面积增加的幅度。又如,建筑面积和套内建筑面积都减少,而套内建筑面积减少的幅度大于建筑面积减少的幅度,而分摊的共有建筑面积减少的幅度小于建筑面积减少的幅度,等等。这些变化都违背了买受人订立合同的意愿。
  上述情况表明,按建筑面积计价的方式与按套内建筑面积计价的方式不同,按套内建筑面积计价只涉及套内建筑面积,而按建筑面积计价,既涉及到建筑面积,又涉及到套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,因而发生面积误差的情况较多,而且大多都不利于买受人。同时,另一方面,按建筑面积计价,房价款以建筑面积为依据,不以套内建筑面积或分摊的共有建筑面积为依据,因此,规章和司法解释只应规定建筑面积误差的处理方式,不应规定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积误差的处理方式,但当事人根据双方自愿原则,可以约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积误差的处理方式。如果不作约定,只能根据规章和司法解释规定的按建筑面积误差的处理方式,予以解决。所以,《商品房销售管理办法》特别强调当事人应当“约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”。
  关于按建筑面积计价面积误差的处理问题,同按套内建筑面积计价面积误差处理一样,应当根据当事人有约定和没有约定两种不同情况,分别处理。当事人有约定的,即按约定处理,这里不再赘述。当事人没有约定的,怎么办?
  按照《商品房销售管理办法》第20条和最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷条件法律适用若干问题的解释》第14条的规定,对当事人没有约定的,应当根据出卖人交付的建筑面积(产权登记面积,下同)的误差比绝对值在3%以内和超出3%这两种不同情况,作出不同处理。
  1.面积误差比绝对值在3%以内的处理。出卖人交付的建筑面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)的,不论套内建筑面积或分摊的共有建筑面积增加或减少,只要建筑面积增加或减少致使面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,就应当据实结算,继续履行合同,而不应解除合同。据实结算,如果是面积增加的,即由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款,面积减少的,由出卖人返还减少的面积的房价款。
  2.面积误差比绝对值超出3%的处理。出卖人交付的建筑面积误差比绝对值超出3%有两种情况,一是由于面积增加而导致面积误差比绝对值超出3%。二是由于面积减少而导致面积误差比绝对值超出3%。其处理方式有两种,第一,买受人有权请求解除合同。解除合同的,如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的,出卖人应当返还买受人已付的房价款,并支付已付的房价款的利息。第二,继续履行合同。买受人同意履行合同的,应当继续履行合同。继续履行合同的,如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积增加而造成的,那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照合同约定的价格补足,而面积误差比超出3%部分房价款由出卖人承担,所有权归买受人。如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少而造成的,那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及其利息由出卖人返还买受人,而面积误差比超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
  前述案例,双方当事人对面积误差的处理方式未作约定,应当按未作约定处理。在本案中,出卖人交付的建筑面积与合同约定面积相符,不存在误差问题,而套内建筑面积少1平方米,分摊的共有建筑面积多1平方米,存在误差问题,但当事人对此未作约定。所以,根据《商品房销售管理办法》第20条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第14条关于建筑面积误差的处理方式的规定,本案既然建筑面积不存在误差问题,原告买受人要求被告出卖人返还套内建筑面积减少的1平方米的房价款,缺乏根据,难以支持。
  四、按套计价面积误差的处理
  (一)按套计价的概念
  李某(买受人)与某房地产开发公司(出买人)订立商品房买卖合同时约定,李某购买某房地产开发公司预售商品房一套(二室一厅),按套计价,总价款645000元。合同注明设计建筑面积86平方米,其中套内建筑面积71平方米,分摊的共有建筑面积16平方米。在办理产权登记时,产权登记的建筑面积84平方米,比合同注明的设计建筑面积少2平方米。李某要求某房地产开发公司返还建筑面积减少的2平方米的房价款,某房地产开发公司拒绝返还,该案如何解决。
  《住宅建筑设计规范》第2.1.1条规定;“住宅应按套型设计。每套必须独门独户,并应设有卧室、厨房、卫生间及储藏空间”。住宅是按套型设计的,所以,按套计价是可行的。商品房按套计价,是指当事人在订立商品房买卖合同时,约定以套为单位,确定总房价款的一种计价方式。这种计价方式有以下几个特征。
  首先,按套计价只适用于商品房买卖合同中。买卖合同一般都涉及到价款的计算问题,商品房买卖合同也不例外。在商品房买卖合同中,除按面积计价(包括按建筑面积计价和按套内建筑面积计价)之外,另一种计价方式就是按套计价。按套计价,同按建筑面积计价和按套内建筑面积计价一样,只适用于商品房买卖合同中,而不适用于其他标的物的买卖合同中,这是按套计价不同于其他标的物计价的一个特征,也是按套计价的商品房买卖合同区别于其他标的物买卖合同的一个特征。
  其次,套是计价的单位。商品房按套计价是以套为单位计算房价款的,这是按套计价的一个重要特征。这一特征是与按建筑面积和按套内建筑面积计价不同的。按建筑面积和按套内建筑面积计价,都是以其面积为依据,总价款是其面积单价平均数之总和。按套计价,是以套为单位确定总价款的,即一次性约定总价款。
  再次,房价款与商品房的面积没有直接关系。按套计价,既然是以套为单位确定总价款,所以按套计价,房价款只与套数有关,而与按建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。这是商品房按套计价区别于按建筑面积和按套内建筑面积计价的一个重要特征。建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数虽然与房价款没有直接关系,但它们都体现了买受人在房屋产权关系中的相关权益。
  (二)按套计价面积误差的处理
  按套计价,既适用于现售商品房,也适用于预售商品房。现售商品房是指已经竣工验收建成的商品房。预售商品房是指正在建设尚未建成的商品房。
  《商品房销售管理办法》第19条规定:“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”商品房现售时,一般都是双方当事人对现售商品房进行实地勘察,约定总价款。买受人认为总价款与商品房的价格大体相当,值得购买,才会签订商品房买卖合同,否则,不会签订商品房买卖合同。因此,买卖现售商品房,大多不会发生面积误差纠纷。
  按套计价,房价款与面积数没有直接关系,本来不应当发生面积误差纠纷,但是,在实际交易中,特别是在预售商品房的实际交易中,有的买受人误以为房价款与面积数有关,也会发生面积误差纠纷,尤其是当产权登记面积少于设计面积或暂测面积时,要求出卖人返还减少的面积的房价款纠纷更会发生,前面所述案例就是如此。买受人李某要求出卖人某房地产开发公司退还建筑面积减少的2平方米的房价款没有根据,不应得到支持。
  预售商品房与现售商品房不同,由于预售商品房尚未建成,所以按套计价的预售商品房,出卖人应当在买卖合同中附所售商品房的平面图,平面图显示了商品房的套型,并标明了详细的尺寸。这样,在交付房屋时,如果套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸与约定出现误差,会发生误差纠纷。如果发生纠纷,应当如何处理?按照《商品房销售管理办法》第19条第2款的规定,应当根据有约定和没有约定处理方式这两种不同情况,分别予以解决。
  对于当事人约定处理方式的,如果出卖人交付的商品房的套型与设计图纸相符,相关尺寸也在约定的误差范围之内,就维持总价款不变,买受人要求退房或者减少总价款的,不应予以支持。
  对于当事人没有约定处理方式的,如果出卖人交付的商品房的套型与设计图纸不符,或者相关尺寸超出了约定的误差范围,买受人可以退房,或者与出卖人重新约定总价款。买受人退房的,由出卖人承担违约责任。这里所说的退房和承担违约责任,意思是可以解除合同,合同解除后,由出卖人返还买受人已付的购房款及相应的利息。
  五、规划设计变更面积误差的处理
  (一)规划设计变更既涉及质量纠纷也涉及面积误差纠纷
  《商品房销售管理办法》第24条第1款规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。第2款规定:“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人”。第3款规定“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任”。第20条第4款规定:“因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议”。以上规定表明,规划设计变更,不仅涉及到商品房的结构、质量问题而引起质量纠纷,而且也涉及到面积、使用功能而发生面积误差纠纷,下面主要侧重面积误差纠纷进行分析。
  (二)处理这类纠纷需要注意的问题
  第一,规划设计变更必须经过批准。商品房销售后,规划设计变更,必须经过主管部门批准。规划的变更由规划主管部门批准,设计的变更经设计单位同意。否则,不得变更。房地产开发企业擅自变更规划设计,造成面积误差,引起面积误差纠纷的,不在上述规定处理的范围之内,而应当根据《商品房销售管理办法》第20条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第14条的规定,作出处理。
  第二,退房的条件。这里所说的退房,意思是解除合同。解除合同是有条件的,首先,买受人在收到出卖人房地产开发企业的规划设计变更的规定时限内,必须作出退房的选择。否则,视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。或者出卖人房地产开发企业未在规定时限内通知买受人,买受人也有权退房。其次,不是所有的规划设计变更,买受人都可以选择退房,解除合同,只有在规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情况下,才有权选择退房,解除合同。退房,解除合同的,出卖人应当返还买受人已付的房价款,并支付已付房价款的利息。
  第三,不退房解除合同的,签订补充协议。规划设计变更造成面积误差,买受人不退房解除合同的,应当与出卖人房地产开发企业另行签订补充协议。补充协议订立后,合同约定面积应当以新订立的补充协议中的面积为准,面积误差及其处理也应当以此为依据。
  六、经济适用住房面积误差的处理
  经济适用住房面积误差的处理,涉及到经济适用住房的性质问题。经济适用住房是不是商品房? 什么是商品房?《房地产管理法》和其他有关法规都使用了商品房一词,但对其含义未作明确的解释。不过,从这些法规规定的内容来看,可以得知商品房的一些特征。《房地产管理法》第2条第3款规定:“本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定:“本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”《商品房销售管理办法》第3条第3款规定:“本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《城市商品房预售管理办法》也作了类似的规定。根据上述规定,可以给商品房下个简要的定义,即商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房有两个基本特征,第一,商品房是由房地产开发企业开发建设的,不是由其他单位开发建设的。而“房地产开发企业是以赢利为目的,从事房地产开发和经营”。[3]只有具有房地产开发资格的企业,才能开发商品房。第二,房地产开发企业开发建设房屋是为了出售,是为了出售而营利,不是为了自用。经济适用住房也是由房地产开发企业开发建设而出售的,从这个意义上说,经济适用住房也属于商品房的范畴。不过,经济适用住房的开发经营有其特点,一是“经济适用住房建设用地,经批准原则上采取行政划拨方式供应”。[4]也就是说,经济适用住房建设所用的土地是划拨的,不是出让的。二是“经济适用住房价格由经济适用住房建设的主管单位会同同级物价管理部门按建设成本确定”,[5]“以保本微利为原则”。[6]也就是说,经济适用住房的出售价格是政府指导价,不是市场价格。此外,经济适用住房还有其他一些特点。从经济适用住房开发经营的特点来看,经济适用住房不是完全意义上的商品房,是带有一定保障性质的商品房。尽管如此,经济适用住房是由房地产开发企业开发建设并出售的,具备了商品房的两个基本特征,因此,属于商品房的范畴。既然经济适用住房,属于商品房的范畴,就应当适用于《商品房销售管理办法》的规定。所以,经济适用住房的销售面积发生误差,引起纠纷,应当根据《商品房销售管理办法》的有关规定予以处理。退一步说,也应当参照《商品房销售管理办法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》的有关规定处理。