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房屋租赁合同解除权行使的法律风险预防
时间:2015年03月09日信息来源:本站原创点击:
    房屋租赁合同纠纷中有相当一部分争议发生在解除合同的环节,出租人何时享有解除合同的权利、怎样行使合同解除权往往成为当事人争议的核心,本文在总结办案经验的基础上对仲裁庭通过个案积累逐步形成的裁判规则进行了梳理,以期对当事人以法维权提供有益的指导。   

  一、约定解除权的行使 
   房屋租赁合同一般均约定了若承租方逾期几日支付房租,出租方有权解除合同。当承租方逾期未支付房租,出租方希望收回房屋及租金时,应当如何行使合同解除权呢?出租方宜采取以下两个步骤:第一步向承租人发送解约通知,第二步向仲裁机构提出确认合同解除及支付租金等仲裁请求。  我国合同法赋予了当事人在某些情况下自行解除合同的权力,当事人通过自身的民事法律行为即可终止双方的法律关系。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第93条规定,双方约定的解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。第96条规定,合同自解除通知达到对方时解除。当合同约定的解除权成就时,如何发送解约通知才能保证该行为被仲裁机构确认为有效呢?  首先,守约方应先向违约方发送催要函,表明自己积极主张债权的态度;之后,在违约方仍未纠正违约行为并满足了合同约定的解除条件之后,守约方再向违约方发出正式的解除通知。经常有案件中出租方仅凭一封解除通知和相关的付款凭证,主张因在双方履行合同中有几笔租金承租人未按时支付,故要求解除合同。在此种情形下,因出租人从未就承租人延迟交纳租金提出过异议,其解除合同的请求可能得不到支持。因在事后完全履行尚属可能的场合,解除权的发生以催告为要件;在事后完全履行不能场合,则无须催告即可解除。《合同法》第九十四条规定,只有经催告违约方仍不履行主要债务时,守约方方可享有解除权。其他债务的不履行只有在能充分证明其不履行导致不能实现合同目的的情况下才可发生解除合同的效果。以上法律规定虽是对法定解除权的定义,但仲裁庭在判断约定解除权行使是否合理时,也会考虑是否符合法律的目的。因此,守约方及时向违约方发出催要函是比较稳妥的做法,经催要后如果在一段合理时间后违约行为仍未予纠正,便可发出解约函。  发送催要函或解约函时需要注意以下几个细节:第一,函件中宜明确“前因后果”,如具体催要的是哪笔款项、继续违约的后果,明确指出函件的法律效力(如解除函中可明确:因拖欠某月房租几日,根据合同约定,自你方签收之日起合同解除,限几日内搬离交接,我方将于某日接管房屋,如有你方物品视为放弃所有权等)。第二,由于我国采意思表示达到主义,解除函必须送达违约方方为有效,送达方式应引起重视,或可当面送达,督促违约方在函件中签名并注明日期,或可采特快专递送达的方式,辅之以公证为佳,将发出时间、发送对象和邮件内容进行公证,以增强效力。  如果送达成功,承租人没有在三个月的期限内提出异议,出租人或可采取自力救济的方式,收回房屋,公证清理屋内存留物品的过程,并将承租人物品妥善保存于他处。但如果此过程给承租人造成了损失,即使出租人拥有解约权,出租人可能仍需赔偿一定损失,因为虽然双方的合同关系已经解除,但出租方仍负有不得侵犯承租人物品所有权的义务;倘若仲裁机构事后认定出租人不具有解约权,则出租人将面临对承租人承担违约责任的风险。与自力救济相比,更稳妥的方式是,出租人向法院或仲裁机构申请确认合同已解除,同时可主张解除前欠付的租金及解除后的房屋占用费。需要说明的是,及时向承租人发送解除通知仍不失为一种明智之举,既保留了证据,又能主张按高于合同约定的市场价格计算房屋使用费。  当事人应根据合同是否已经解除确定提出何种仲裁请求。如果认为解约通知已经生效,就应当提起确认合同解除的确认之诉;如果对是否拥有解约权、是否有效送达另一方当事人并无把握,则最好提出请求仲裁庭解除合同的形成之诉,否则,如果仲裁庭认为自行解约的行为无效,当事人又没有提出要求仲裁庭解除合同的请求,其他有关解除合同后果的请求可能得不到支持。相反,如果当事人解除合同的意思表示已经生效,又请求仲裁庭解除合同的,仲裁庭将在仲裁庭意见中确认合同已经解除的客观事实,同时驳回请求仲裁庭解除合同的仲裁请求。  在出租人发出解约通知解除合同后,承租人向出租人交纳合同解除后新发生的房租,出租人未予退还,原合同约定的履行期未满的情况下,就原合同是否有效有两种不同的观点,第一种观点主张,出租人接受房租的行为表明双方就继续履行原合同达成了合意,双方应按原合同的约定继续履行,第二种观点认为,双方合同已经解除,承租人支付新的房租、出租人接受的行为是双方以行为达成了新的事实合同,该合同对价款和期限均未约定,出租人随时享有解约权。因此,建议出租人为了维持解除合同的效力,可以通过向承租人发函的方式声明该笔款项的性质为承租人支付的房屋占用费,原解除合同的行为仍然有效等。
    二、阻碍解除权成就的抗辩

  因承租人未按时交付房租出租人请求解除合同时,承租人一般会辩称,逾期支付房租并非恶意违约,而是因出租人未履行己方义务,未提供实现合同目的的租赁房屋,其违约承租人造成了损失而拒绝支付房租。此类抗辩是否可以阻碍出租人解约权的成就?

  承租人的抗辩可分为两个层次,其一是主张出租人未提供满足合同目的的房屋,承租人有减少价款的权利;其二是主张出租人的违约行为给承租人造成了损失,承租人有权以损失抵扣房租。下面将结合个案分析这两种抗辩是否可以成立。

  案例1,出租人因未按时交纳物业费,物业公司对承租人承租的房屋断电3天,承租人未交纳当月的房租,出租人提出仲裁请求要求因承租人拖欠房租解除租赁合同。

  仲裁庭认为,按照合同约定,出租人有维护基本公共设施运转、提供公共服务的义务,不论物业公司断电的行为是否合法,出租人未提供合同约定的适租房屋已经违约,承租人有权不交纳停电期间的房租,但承租人拖欠当月其他房租的行为已构成违约,出租人有权解除合同。

  案例2,双方签订房屋租赁合同及补充协议,约定申请人将房屋租给被申请人使用,并协助被申请人将以该房屋作为住所地的营业执照过户给被申请人。申请人因被申请人拖欠房租提起仲裁,要求解除合同并支付拖欠租金。被申请人称,申请人在明知其租赁房屋用于开办美容服务机构的情况下,未能按照约定将营业执照过户给被申请人,被申请人因未能取得营业执照及有关行政部门的批准未能开业经营,致使被申请人不能实现合同目的,根据合同法第216条,出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,申请人未能保持租赁物符合约定用途,被申请人有权不交纳房租。

  仲裁庭认为,申请人是否违约应当以合同约定为依据,合同及补充协议仅约定了申请人有办理营业执照过户手续的协助义务,申请人并不承担全部办理执照的义务;其次,尽管申请人在签订合同时明知被申请人的租赁目的为开办美容公司,但保证被申请人顺利开业并非申请人责任。被申请人称的“商用”目的过于宽泛。不能商用与不能满足特定形式的商用为不同的概念。被申请人如要求房屋必须满足其特定商用形式和目的,则应当在合同中加以明确约定。否则,主张申请人违约缺少依据。另外,申请人与被申请人在签订合同时清楚租赁房屋的性质、用途和使用状况,在合同签后履行过程中,房屋的性质、用途等并未发生任何变化。因此,被申请人的抗辩不能成立,申请人有权解除合同。

  案例3,申请人出租给被申请人房屋供办公使用,被申请人未交纳房租,申请人提起仲裁要求解除合同。被申请人称,其在将该房屋作为住所申请营业执照时发现,根据有关政策规定,因被申请人主体身份其房屋不能办理营业执照,因此其合同目的已不能实现,申请人无权要求被申请人支付房租。申请人称,其从未承诺、双方订立的租赁合同中也未规定,申请人在签订合同前亦未曾提出需要将承租场所用于工商注册登记。

  仲裁庭认为,因申请人对该房屋不能办理营业执照的限制在签订合同时是明知的,且该房屋具有不同于一般商用房屋的特有属性,但未向被申请人履行告知义务,使得被申请人对房屋的使用受到极大限制,而被申请人也未在签订合同时尽到审慎地注意义务,也存在一定过错。但两相比较,申请人的告知义务更重,应对合同标的不能实现被申请人签订合同的目的承担主要责任。被申请人应支付一半的房租,解除双方签订的合同。

  在以上案例中承租人均提出:由于出租人违约,未能提供符合合同目的的适租房屋,承租人享有不支付房租的权利,案例1的供电义务为出租人的主给付义务,承租人在相应范围内有权扣减房租;案例2协助办理营业执照过户为出租人的从给付义务,然而承租人主张的负责办理营业执照过户并保证租赁房屋用于正常经营的义务并没有在合同中约定,出租人已经履行了协助办理的义务,并且承租人在签订合同时对租赁房屋的性质、用途和使用状况是明知的,因此,承租人无权拒绝支付房租;案例3确保租赁物可供办理营业执照并非合同约定的出租人的义务,但在租赁物存在特殊使用限制、自始不能实现承租人合同目的的情况下,出租人负有告知义务。

  综上,在认定承租人拒交房租的抗辩是否成立时,首先应考虑双方有无对标的物状态、功能、合同目的及出租人对此承担的责任有无明确约定;在没有约定的情况下,租赁物存在自始不能事后追完的客观瑕疵,应考察双方对一方不能实现合同目的的过错程度。因出租人的原因导致租赁物未能满足合同约定的用途,承租人有权按照合同法第111条要求出租人承担减少租金的违约责任。如果承租人未以仲裁请求的方式明确主张减价责任,仲裁庭亦可主动适用。出租人因承租人未支付相应租金而主张解除合同的请求将不被支持。


  如果承租人因出租人的违约行为遭受了损失拒交房租,出租人解除合同的请求是否会得到支持?出租人应赔偿给承租人的损失与承租人应向出租人支付的租金为两种不同的债务,只有在双方已经协商一致的情况下,这两种不同的债务才能抵销。出租人主张房屋租金时,承租人的损失不能仅作为一种抗辩提出,而应单独提起一个仲裁请求另行主张。如果承租人不能证明未交房租是因双方在就损失赔偿问题进行协商,仲裁庭就可能支持出租人解除合同的请求。因此,在出租人违约为承租人造成损失的情况下,承租人要想自力救济用房租折抵损失,应当尽量保留证明自身损失的证据,及证明申请人同意就损失问题进行协商的有关证据。否则,承租人可能事后面临因未交房租导致合同被解除的风险。